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如何理解司法解释第十三条关于发包人“擅自使用”的规定?
发布时间:2019-10-22 22:32

  司法解释第十三条规定,“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持”。如何理解擅自使用? 解答:对于未完工程的擅自使用,应从三个方面进行理解: (一)法律的禁止性规定 《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《合同法》第279条第2款规定:“建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第58条规定,“建设单位未组织竣工验收或验收不合格,擅自交付适用的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任”。因此,未经验收或验收未通过即擅自使用,是法律禁止的行为。 (二)擅自使用的界定 未经验收不得擅自使用建设工程,但实践中仍然屡禁不止。其原因主要是建设单位为追求经营利益,不待验收即投入使用;也有建设单位故意拖延验收以逃避竣工付款责任的。至于何种行为构成擅自使用,法律法规没有明确规定。我们认为,擅自使用应该符合以下四个特征: 第一,擅自使用应该是在建设工程未经验收、或验收未通过的情况下。 第二,这种提前使用,通常以建设单位自身或建设单位授权、授意提前使用为限。总承包方的“提前使用”分包的工程,通常不被视为“擅自使用”,除非双方有特别约定。 第三,擅自使用应该是在一定时间内占用或控制建筑物,如果仅仅偶尔或短时间内进入建筑物,不应构成擅自使用。 第四,一般说来,擅自使用应该是指为建设工程正式投入用场(按建造本意使用)或者出于经营目的而使用。 为便于理解,我们以一个完工但未验收的地下车库为例加以说明。 1.以下使用建筑物的情形不宜认定为擅自使用: (1)建设单位的管理人员为方便,偶尔将车辆驶入、并停放在车库内; (2)由于缺乏临时设施,在车库内搭设临时材料设备房,并设立门锁,用于堆放电梯、幕墙、门窗或 者其他分包的材料、设备; (3)在车库内搭设临时宿舍,摆放床、桌椅等家具,让民工住宿于内(请注意,无论是利用地下还是 地上已完工但未验收的构筑物作为民工宿舍,都是不合法的,尽管实践中普遍存在这种现象)。 当然,在以上几种情形下,如果因为临时使用者造成了建筑工程的污染或者其他损害,施工企业 可以要求使用单位恢复原状、补偿损失。 2.应该认为擅自使用的情形: (1)建设单位在车库为经验收的情况下,即对外开放,比如允许社会车辆驶入,并收取停车费。开放 之日即为擅自使用之日。 (2)建设单位将部分车库区域改为商场。商场承租单位进场装修之日即为擅自使用之日(此时并非是 以商场正式对外营业之日为计算点)。 (三)擅自使用的法律后果 第一,建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以擅自使用起始之日(转移占有建设工程之日)为竣工日期; 第二,工程的质量保修期和质量保证金(保留金)的返还时间亦从擅自使用之日开始计算; 第三,发包人擅自使用后,以使用部分质量不符要求为由主张权利的,不予支持;但是如果地基基础工程和主体结构有质量问题,承包方不能免责。所以发包人“擅自使用”虽说视同验收通过,但“视同验收”的“含金量”比正式验收稍低。 这一条,对不同性质的分包工程,可能有不同的影响。比如对于钢结构,立柱、主梁、次梁通常都算在主体结构的范畴,小支梁、檩条算不算主体结构?实践中虽有争议,但多数法官认为算主体结构,主要基于两个方面的判断:第一,质量是工程的核心,在质量有争议时,倾向于保护建设单位的利益;第二,建设单位即使提前使用,通常不会影响支梁、檩条的质量。所以,钢结构与装修工程略有不同,装修工程只要建设方提前使用,几乎无例外判定质量全部合格。 第四,司法解释第18条规定,擅自使用之日就是工程的实际交付时间。如果双方没有对于付款时间特别约定或者约定不明,擅自使用之日(交付之日)即为发包方应付工程款之日,欠付工程款的利息亦从该日起计算。 第五,发包方承担上述责任,应以其实际“擅自使用”的建筑区域为限。比如,承包方承担五个建筑单体的施工任务,发包方仅提前使用其中一个单体,则发包方仅就提前使用的该单体承担责任。 司法解释对“擅自使用”有关责任的严格界定,对施工企业利益有一定保护。实践中,若有发包方拖延验收但擅自使用的情形,承包方应注意收集证据,并积极采取措施,以维护自身合法权益。(上海元始律师事务所 李宗猛律师)



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